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首套房认定背后的“政策密码”
开篇以读者真实困惑切入：“为什么有人卖房再买算首套，有人却被卡二套？”揭示核心矛盾——不同城市执行“认房”“认贷”或双重标准，导致结果天差地别。引用参考稿源中北京、上海2023年9月落地“认房不认贷”的案例，说明政策动态性。
一线城市“认房不认贷”：卖房即重置首套资格
聚焦北上广深等城市政策：只要名下无房，无论过往贷款记录，再购房即享首套待遇。强调实操关键点：1）需确认房产登记系统已无房（过户完成）；2）低首付（如30%）和利率优惠（如LPR20BP）的具体红利；3）警惕政策窗口期变动，建议咨询房管局。
二三线“认贷不认房”：结清贷款=首套的黄金机会
解析郑州、成都等城市规则：重点看贷款记录是否结清。举例说明：若首套房贷款已还清，卖房后即便曾有两套贷款记录，再贷仍算首套。提醒读者：1）需打印征信报告确认无未结清房贷；2）适合改善型买家，但全款购房者不适用此政策。
严苛城市“认房又认贷”：卖房也难逃二套命运
点名执行双重标准的城市（如长沙、西安）：即使卖房+结清贷款，再购仍可能算二套。对比首套与二套的成本差异：首付比例（40%vs60%）、利率上浮（+30BP）等。给出避险建议：1）直接联系房管局核实；2）协商贷款经理争取弹性空间。
实操指南：三步精准判定首套资格
1.查房产：通过房管局系统确认名下无房（需提供交易过户证明）；
2.查征信：核实房贷记录是否全部结清（重点标注“已结清”状态）；
3.查政策：拨打当地12345或住建局电话，获取最新认定口径。文末强调：“政策城市间差异大，盲目套用可能多花几十万”，推动读者主动核实。
